Por Carlos Muñoz. Socio y director de innovación Grupo 4S.
El mensaje de la administración federal en términos de planeación urbana
es claro: ciudades compactas. Desarrolladores
inmobiliarios, profesionales del diseño arquitectónico y urbanistas también coinciden
en que se requiere un cambio de paradigma de ciudades. Pero entonces, ¿qué nos
detiene?
Grupo 4S ha estudiado en múltiples mercados el tema de la verticalización,
siguiendo las tendencias comerciales, residenciales y de oficinas. Es claro que
la realidad que se vive en la ciudad de México, no tiene relación con el resto
de las ciudades –medianas y grandes- de nuestro país.
En nuestra visión, la respuesta al
acertijo está en la relación simbiótica que existe entre los lineamientos
urbanos municipales y la percepción del mercado (la población general). Las reglas de gran parte de las ciudades del
país están creadas para mantener el control de la vivienda horizontal y por
tanto son poco útiles para quienes buscan rasguñar el cielo. Los conservadores
argumentan que la densidad y altura deben limitarse porque puede provocar que
colapsen los sistemas viales y de infraestructura. La respuesta de la nueva
generación de jóvenes urbanos es que si se crearan distritos mixtos vibrantes
ni siquiera habría necesidad de autos, descartando así el argumento de saturar
las calles de automóviles.
En oficinas y zonas comerciales exigimos
cada día más cajones de estacionamiento. Estamos contaminando los paisajes
urbanos con los mega-estacionamientos aéreos que son frecuentes en ciudades en
que la tierra no vale lo suficiente como para excavarla.
Hoy estamos atorados en un momento
crítico. Los lineamientos
municipales crean condiciones adversas para el desarrollo vertical, con lo que
los productos de ese tipo de construcción son poco atractivos a los ojos de
muchos compradores. Para medir este fenómeno, Grupo 4S creó el índice de verticalización
residencial, en el que se mide la propensión de la población que está dispuesta
a CONSIDERAR la posibilidad de invertir en vivienda vertical. Este índice se
mide a partir de nivel medio y demuestra como la enorme mayoría de la población
ni siquiera está abierta a considerar esta opción.
Índice de
Verticalización residencial de varias ciudades clave
(representa el % de la población que está
dispuesto a CONSIDERAR la posibilidad de invertir o habitar en vivienda
vertical)
La evidencia de mercado tiene la solución
Una revisión a profundidad de una muestra de más de 1,000 unidades
departamentales ya ocupadas de las cinco ciudades que aparecen en la gráfica
mostró que en menos del 10% de las unidades hay niños.
Esto quiere decir que los departamentos se han convertido al interior de
nuestro país en una solución para ciertos demográficos específicos: los de
solteros jóvenes o parejas sin hijos o el otro polo de nido vacío o solteros
adultos cuyos hijos ya están fuera de casa. (Aquí no consideramos las unidades de uso
vacacional)
Este tema incluso ha empujado también al
crecimiento del segmento de inversionistas en temas verticales, ya que son los
mercados más atractivos de rentas.
A nivel internacional no estamos solos: Canadá vive una situación de
preferencias de mercado similar a la nuestra. Los jóvenes y los adultos sin
hijos prefieren zonas compactas, típicamente con usos mixtos y con ubicaciones
estratégicas. Las familias buscan alejarse del caos de los centros urbanos y
ubicarse donde los niños puedan crecer rodeados de extensas áreas verdes.
La diferencia entre el modelo Canadiense
y el Mexicano es que en el caso de nuestro vecino del norte el epicentro de
valor usualmente se ubica en el centro de la ciudad. Ahí se concentran núcleos
de oficinas y comercio que hacen muy atractiva la vida social. En contraparte,
en nuestro país los centros históricos son barrios poco densos, maltratados y
generalmente no son atractivos para los segmentos socioeconómicos altos de la
población. A diferencia de Canadá, nuestro epicentro de valor se ubica en la
intersección del centro comercial más novedoso con el club de golf de más alta
categoría y cerca de la colonia donde vive la gente de sangre azul. Ahí es
donde se quiere la densidad y la altura.
La solución
La solución parte de romper el círculo
vicioso entre lineamientos gubernamentales y percepción de mercado. Necesitamos
entender claramente las preferencias de la gente y crear un modelo de zona que
haga sentido financiero para desarrollar
–y que cuadre con las preferencias de los usuarios-.
Necesitamos planear una zona vertical en
papel, tal como planeamos nuestros proyectos individuales. Una vez que tengamos
este modelo, validar que se cumplan las premisas que fundamentan el cambio de
paradigma de ciudad. ¿Realmente bajaremos al mexicano de niveles A/B, C+ del
carro? ¿Realmente se absorberán las áreas comerciales, residenciales y de
oficinas?
Este es el modelo con el que todos los
principales actores interesados (desarrolladores y gobierno federal) deberían
presionar la liberación de nuevos lineamientos municipales para desarrollo
vertical. Proponemos la idea de Zona Vertical Estratégica (ZVE).
Grupo 4S ha creado los modelos de proyectos inmobiliarios que han retado
las premisas actuales. Ejemplo de ello es la venta tanto de departamentos como
oficinas sin cajones de estacionamiento; el éxito rotundo en la
comercialización de departamentos hasta de 25m2; la adecuada absorción de
comunidades planeadas verticales, entre muchos otros casos.
Hoy 4S es dueño de la evidencia a una escala micro de que es posible
lograr el cambio tan trascendental que requieren nuestras ciudades.
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